霸榜安徽楼市的浙江房企伟星：不惧“黑铁时代”

土地市场的“黑马”并不少，有制造业背景的伟星房产、南通亚伦房地产，愈发自信地活跃在土地市场，拥抱更广阔的机遇。

近年来，伟星房产重返杭州市场，新进入南京、武汉等城市，带着在芜湖、合肥、临海等深耕城市积累的经验，准备一展宏图。

(资料图)

今年前四月，其拿地金额甚至超过越秀、滨江、金地等同在发力的国企、民企，权益拿地金额排名也由去年全年的第18名蹿升至第9名。

在多家大型房企仍不对外公布销售目标时，伟星并不避讳对外谈论自己的野心。在今年2—3月召开的经营工作会议中，该公司提到，要通过三至五年的努力，实现500—900亿元的销售规模。若以目标最高值900亿元计算，其希望3—5年内销售额增幅达170%。

实际上，已成立三十年的伟星房产并不算一家“新锐”房企，只因此前蛰伏在深耕区域，而当前民企失速的背景下，其得以在土地市场以黑马之姿一展身手。

伟星可以看作是在三四线城市深耕到极致的典型，这些市场的房价天花板并不高，对开发商的成本管控、营销能力要求极高，“伟星房产由三四线小城市逐渐升维至长三角城市，对于低毛利和成本管理、推盘与营销有着十分扎实的经验积累与长期历练，更能够经受高线位城市与市场的激烈竞争。”在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，这是伟星能在头部房企纷纷趋于保守操作的当今，异军突起的优势所在。

图源：伟星房产微信公众号

浙江房企，在安徽城市问鼎

在某社交分享平台，不少用户戏称安徽芜湖为“伟星市”，“如果你常住芜湖，一定有个住在伟星小区的朋友”，此言不虚。

自2000年在芜湖开发第一个楼盘“中西友好花园”以来，伟星已在当地开发了超40个项目，据此计算平均每年就新增至少2个项目。

在这个2022年常住人口为373.1万人的省辖地级市，有四十多个楼盘意味着极高的品牌认知度。据伟星房产微信公众号披露的数据，2021年，伟星在芜湖的市场占有率高达35%。2020年，该公司在芜湖的销售业绩甚至超过了第2—7名的销售之和。

在芜湖西北部的合肥，伟星房产的市占率也不容小觑，据克而瑞发布的数据，2022年伟星在合肥的全口径销售额为117.18亿元，在各大开发商中位列第二；同期，伟星房产马鞍山公司在当地的市占率为28%——从2010年拍下霍里山公园地块，到市占率近三成，伟星只用了11年。

据克而瑞安徽区域发布的数据，2022年，伟星房产在该区域的全口径销售额为214.37亿元，比第二名的保利发展多了41.5亿元；权益销售金额合计202.46亿元，与2021年基本持平，比第二名的碧桂园多了78.96亿元。

但实际上，这家安徽楼市的霸榜企业是一家浙江房企。

1993年，伟星房产在浙江成立，其在杭州开发的伟星大厦可以看作是该公司的第一个项目。不过，直至2021年，伟星才再次进入杭州市场。

避开杭州市场的日子里，伟星房产在浙江临海市的业务风生水起，2021年临海区域公司的市场占有率高达54%，浙江大区总部也位于临海。

除了上述几个深耕城市，近年来，伟星开始实行“走出去”战略，除了重返杭州，还新进入武汉、南京、宁波等多个长江沿线、长三角城市。

“重点是向合肥和长三角城市群拓展，同时关注当下市场相对不火的中部省会城市。”伟星安徽区域公司总经理卢韬如此形容“向周边城市发展”的战略思路。

前四月拿地金额超龙湖滨江

伟星在单一城市深耕做大市场占有率的速度有目共睹，近几年，在“走出去”战略指导下，其在土地市场的加速也尤为明显。

据中指研究院发布的数据，今年1—4月，伟星房产权益拿地金额78亿元，位列榜单第九，比龙湖、滨江、金地的拿地金额还高，在民企中仅次于刚刚和华润在广州番禺长隆“搞了个大单”的长隆集团。去年全年，伟星的权益拿地金额则位列榜单第18名。

前四月，伟星全口径权益新增货值为119亿元，超过象屿地产、保利置业、金地集团。

同时增长的还有销售数据，据克而瑞榜单，2022年伟星全口径销售额340.2亿元，位列第55名。今年前四月排名则升至第50名。

从芜湖、临海等低线城市起步的伟星何以在近几年异军突起？

伟星房产产业总经理姜礼平在今年4月的“2023年伟星房产人力资源工作会议”上曾如此总结公司房产业务逆势增长的原因，“首先得益于伟星的稳健经营，在当前各种风险叠加的背景下，伟星房产始终坚持集团‘稳中求进，风险控制第一’的经营思路，有效保障了企业的稳健发展；第二是精准把握市场变化，因时因势因机做好战略调整，深耕精耕核心城市稳健发展；第三追求长期可持续，准确把握产品、服务，合理安排现金流，重视项目效益。”

在分析人士看来，近几年市场深度调整，一些之前在区域深耕的中小房企迎来快速发展的机遇。

中指研究院企业研究总监刘水向蓝鲸财经指出，类似伟星房产的企业拥有独特的优势，一是这些企业之前在区域深耕，没有过快地激进发展，降负债及去杠杆包袱压力较小；二是背靠实业制造业母集団，融资能保持通畅，有精工细作的精心打磨产品品质的基因，擅长成本控制，节省成本提高效率。

机遇与挑战并存，在当前阶段大举拿地，伟星面临的挑战也不能忽略。

“过快扩张会提升公司负债水平及杠杆率，加大企业财务资金风险；同时，类似伟星的开发商此前在特定区域深耕且规模较小，产品及服务能力有限，一旦区域及规模迅速扩张，对企业产品开发能力及组织管理都提出了更高的要求，如果管理能力迭代升级跟不上，容易导致经营管理风险。”刘水指出。

柏文喜则认为，伟星还面临机会判断是否准确以及产品去化速度、土储资金、开发投资等等一系列压力与挑战。

左手房地产，右手制造业

伟星房产只是浙商章卡鹏产业版图的一部分，这家公司背后的伟星集团业务还包括服装辅料、新型建材、水电、金融等，旗下核心企业包括伟星股份、伟星新材、伟星房产、伟星水电、伟星金融。其中，前两家公司已上市。

伟星股份主业为各类中高档服饰及箱包辅料产品的研发、制造与销售，主营钮扣、拉链和 金属制品等产品。据该公司年报，其是国内服饰辅料行业的龙头企业，在国内外建有八大工业基地，是国内综合规模最大、品类最为齐全的服饰辅料企业。

伟星新材主要从事各类中高档新型塑料管道的制造与销售，此外还有家装防水业务、净水业务等。该公司曾获“中国轻工业塑料行业十强企业”“中国轻工业二百强企业”“中国塑料管道行业十强企业”等称号。

伟星的服饰辅料、塑料管道生产业务盈利能力并不逊色，2022年两家上市公司的总营收为105.8亿元，归母净利润总额则为17.86亿元，毛利率水平在40%左右。

近三年，伟星股份、伟星新材营收利润均稳步增长，并未如房地产行业这般面临周期性问题。不过，房地产这门营收规模大、盈利能力强的生意，伟星自然不想错过。

2021年，伟星房产实现营收281.6亿，同比增长40.6%；若根据中指研究院计算的2021年百强企业的净利润率均值9.8%计算，伟星当年净利润约27.6亿元。当年营收、净利分别是伟星股份和伟星新材营收、净利总额的2.89倍、1.65倍。

可见，除了制造业带来的“稳稳的幸福”，房地产的“快钱”伟星也想要。

在房地产市场仍未回归上升通道时，伟星房产看似并不恐惧挑战，其表示，“没有黑铁时代，没有黄金时代，把自己做好，都是好时代。”

在三四线城市积累的经验和制造业背景，能否带着伟星走向自己的好时代？

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